Voor wie een nieuwe woning of bedrijfsruimte zoekt, is ‘oppervlakte’ vaak een van de belangrijkste zoekcriteria. Het gebruiksoppervlakte is natuurlijk ook een van de factoren die de koopprijs bepaalt. Het juist opmeten van de gebruiksoppervlakte is dus van groot belang. Maar het gaat nog wel eens fout. Inmiddels zijn er behoorlijk wat uitspraken gepubliceerd over woningen of bedrijfsruimten die niet op de juiste wijze zijn opgemeten en waarvan de in de verkoopbrochure en op Funda vermeldde gebruiksoppervlakte achteraf dus niet correct blijkt.
Wat doe je als koper als je erachter komt dat je een kleinere woning of bedrijfsruimte hebt gekocht dan dat je dacht te hebben gekocht? Heb je hierdoor schade geleden en kan je de verkoopmakelaar hiervoor vervolgens aansprakelijk stellen?
Aansprakelijkheid verkoopmakelaar
Als koper van een pand heb je geen overeenkomst met de verkoopmakelaar gesloten. Er bestaat dus geen contractuele relatie tussen deze partijen. Een (verkoop)makelaar kan echter ook aansprakelijk zijn jegens derden (zijnde niet zijn opdrachtgever). De basis voor het aansprakelijkstellen van de verkoopmakelaar is dan gelegen in de zogenaamde onrechtmatige daadsactie. Voor meer informatie over schadevergoeding op grond van een onrechtmatige daad verwijs ik naar onze checklist schadevergoeding.
Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een koper indien die makelaar jegens hem niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. De Hoge Raad heeft bepaald dat daarvan sprake kan zijn bij vermelding van een onjuist woonoppervlak (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290, rov. 3.4).
Voor de invulling van deze zorgplicht is van belang of de makelaar lid is van de NVM
(de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.). De NVM is met ruim 4400 aangesloten makelaars/taxateurs de grootste brancheorganisatie van makelaars, taxateurs en vastgoeddeskundigen en vaak zal een makelaar hiervan lid zijn. In dat geval is de makelaar verplicht om conform de NVM-meetinstructie te (laten) meten en dit oppervlak te vermelden.
De Hoge Raad heeft bepaald dat die meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers (vgl. HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176). Aldus bepaalt de meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte. In beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus (afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting) overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning.
De enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend is in dit verband onvoldoende. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van die meetinstructie mag ontlenen, aldus de Hoge Raad.
Een NVM-makelaar die een woning dus niet opmeet volgens de NVM-meetinstructie handelt in beginsel dus onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig.
Berekenen schade
Als vast komt te staan dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld, dan betekent dit nog niet direct dat je als koper ook schadevergoeding van de makelaar kan vorderen. Daarvoor is vereist dat er ook sprake is van schade. Hoewel je zou denken dat het voor de hand ligt dat je schade lijdt als je woning bijvoorbeeld ineens 30 m2 kleiner blijkt te zijn, hoeft dit niet altijd het geval te zijn. Het vaststellen van de exacte schade in dit soort zaken is vaak een complexe aangelegenheid, omdat deze afhankelijk is van meerdere omstandigheden.
Uitgangspunt voor de schadeberekening is dat een vergelijking dient te worden gemaakt tussen enerzijds de hypothetische situatie dat de koper bekend zou zijn geweest met de werkelijke (kleinere) gebruiksoppervlakte en anderzijds de werkelijke situatie waarin de koper hiermee niet bekend was.
Als je kijkt naar de jurisprudentie van de afgelopen jaren, valt grofweg een tweedeling te maken in dit soort zaken wat betreft de wijze van schadeberekening. Daarvoor is immers van belang wat de koper zou hebben gedaan indien hij wel op de hoogte zou zijn geweest van de juiste gebruiksoppervlakte: i) zou hij de woning ook dan hebben willen kopen, maar bijvoorbeeld tegen een lagere prijs; of ii) zou hij op zoek gegaan zijn naar een andere woning met wèl de gewenste gebruiksoppervlakte?
In het eerste geval dat hij de woning alsnog zou hebben willen kopen, zal de vervolgvraag rijzen: tegen welke prijs? Maar daarvoor is uiteraard ook van belang tegen welke prijs de verkoper bereid zou zijn geweest de woning te verkopen. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de mate waarin de oppervlak afwijkt van de vermeldde oppervlakte. Logischerwijs zal een afwijking van bijvoorbeeld 5% van de totale oppervlakte minder schade opleveren dan een afwijking van bijvoorbeeld 30%.
Indien het geschil tot een procedure komt, zal de verkoper uiteraard opwerpen dat, in die hypothetische situatie dat de koper bekend was met de werkelijke oppervlakte, hij niet bereid zou zijn geweest om de woning voor een lagere verkoopprijs te verkopen. Zou de koper in dat geval de woning dan gekocht hebben voor dezelfde prijs als hij in werkelijkheid heeft gedaan? Dat zou betekenen dat hij geen schade zou hebben geleden.
Heel veel vragen komen dus aan bod waarvan de antwoorden niet met zekerheid gegeven kunnen worden aangezien het een hypothetische situatie betreft. Hoe stel je dan de hypothetische situatie vast, die je nodig hebt om tot een schadeberekening te komen? De rechtbanken en gerechtshoven gaan verschillend met dit soort zaken om.
In een aantal zaken heeft de rechter bepaald dat – gelet op voornoemde onzekerheden – niet met nauwkeurigheid is vast te stellen tot welke prijsvermindering de bekendheid van partijen met het kleinere oppervlakte zou hebben geleid en dat de schade daarom geschat moet worden. De rechter is daartoe bevoegd op grond van artikel 6:97 BW.
Ook wordt met regelmaat een onafhankelijke deskundige (makelaar of taxateur) ingeschakeld om de schade vast te stellen. Bijvoorbeeld als vast komt te staan dat de koper de oppervlakte dusdanig van belang vond en hij de betreffende woning niet gekocht zou hebben, indien hij op de hoogte was geweest van de werkelijke oppervlakte. In dat geval zou hij een vergelijkbare woning gekocht hebben, die wel de gewenste oppervlak zou hebben gehad. Er dient dan dus een vergelijking te worden gemaakt tussen de waarde van de woning die de koper nu heeft en de waarde van de woning van de waarde van de woning die de koper in de hypothetische situatie zou hebben gekocht.
Conclusie
Dat je als koper schadevergoeding van de verkoopmakelaar kan claimen in dergelijke gevallen, ligt vaak wel voor de hand. Wat de hoogte van die schadevergoeding zal zijn – is gelet op de rechtspraak tot op heden – nog niet eenvoudig vast te stellen. Voor advies hierover kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen via else@LEANlawyers.nl of 085 – 3036429.
