Het coronavirus slaat hard toe in Nederland en raakt bepaalde beroepsgroepen hard. Sinds enkele dagen moeten horecabedrijven op last van de overheid hun deuren gesloten houden. Onduidelijk is hoe lang deze maatregel zal duren. Ook de Nederlandse winkelstraten liggen er leeg en verlaten bij nu het winkelend publiek thuisblijft. De huidige situatie heeft ingrijpende gevolgen voor huurders van bedrijfsruimte omdat de omzet nagenoeg wegvalt en het snijden in de kosten maar beperkt mogelijk lijkt. Wat zijn voor ondernemers de mogelijkheden in deze moeilijke tijden?
Moet ik als huurder mijn onderneming openhouden en huur betalen?
Als de overheid bepaalt dat horecazaken, zoals nu het geval is, gesloten moeten worden, dient iedere huurder hieraan gevolg te geven ondanks dat het huurcontract een exploitatieplicht voorschrijft.
Kan je als huurder dan zeggen ‘ik betaal geen huur omdat ik van overheidswege mijn horecabedrijf moet sluiten”? Helaas is dit niet mogelijk, omdat ook de verhuurder geen invloed kan uitoefenen op de verzochte sluiting door de overheid. Er is geen sprake van een gebrekkig huurgenot door toedoen van de verhuurder zodat de huurder niet met recht een huurprijsvermindering kan vorderen of huurbetaling kan opschorten. Meestal zijn tussen huurder en verhuurder ook nog eens standaard ROZ-modellen van toepassing waarin dit soort huurprijsvermindering en schadevergoeding door de verhuurder zijn uitgesloten.
Ook is het feit dat sinds enkele dagen het winkelend publiek niet meer naar de winkelstraten trekt waardoor huurders omzet mislopen is niet te beschouwen als een gebrek dat voor rekening en risico van de verhuurder moet komen. Tegenvallende bezoekersaantallen leveren geen gebrek op maar behoren tot het ondernemersrisico van huurders en kunnen niet op de verhuurder worden afgewenteld.
Kan ik mij dan beroepen op onvoorziene omstandigheden?
Artikel 6:258 BW bepaalt – kort weergegeven – dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die dusdanig zijn dat van de (in dit geval) huurder in redelijkheid niet verwacht kan worden dat de overeenkomst ongewijzigd blijft.
De huurder zal dan moeten stellen dat de huurprijs verlaagd moet worden als gevolg van de recente corona-uitbraak, maar – heel eerlijk – de kans op succes op basis van dit artikel lijkt erg gering. In de rechtspraak wordt toepassing van dit artikel zelden toegewezen omdat als uitgangspunt geldt dat gemaakte afspraken moeten worden nagekomen. Maar de huidige, uitzonderlijke situatie kan hierop mogelijk een uitzondering opleveren, dat zal de tijd moeten uitwijzen.
Kan ik dan helemaal niets doen?
Om direct op korte termijn enige adempauze en lucht te krijgen, resteert feitelijk alleen het overleg met de verhuurder aan te gaan. Ook deze zal begrijpen dat horecaondernemers door de plotselinge sluiting zeer hard geraakt worden en in een situatie van overmacht zijn beland. Wellicht zijn goede afspraken te maken om de huurbetalingen voor enige tijd op te schorten en die lopende het kalenderjaar weer ‘in te halen’. Een verhuurder is gebaat bij een huurder die gedurende een langere periode zijn huurpenningen betaalt. In deze tijden van crisis is een nieuwe huurder niet zomaar gevonden en lijkt het (meest) verstandig om samen op te trekken in deze economische moeilijke tijd en zodra de economie weer opkrabbelt op de oude voert verder te gaan.
Staat het water echt aan de lippen?
Is geen van de hierboven genoemde mogelijkheden daadwerkelijk uitvoerbaar of leidt dit niet tot het gewenste effect, overweeg dan surseance van betaling aan te vragen. Daarbij is wel de voorwaarde dat het vooruitzicht bestaat dat op termijn schuldeisers weer kunnen worden voldaan. Een surseance van betaling wordt normaliter binnen 24 uur verleend, hopelijk ook in deze tijden nu de rechtbanken voor spoedzaken geopend blijven, zodat het een snel en effectief middel is. Bij een surseance houdt de bestuurder de regie in handen, maar zal deze gedeeld worden (in overleg met) de te benoemen bewindvoerder. Gezamenlijk zal een liquiditeitsplan en strategie voor de komende tijd opgesteld worden om uiteindelijk de schuldeisers weer te kunnen bestalen.
Sparren of overleggen?
Wil je meer weten over dit onderwerp, neem dan gerust contact met mij en mijn team op. Ik ben te bereiken op het nummer 085 – 303 64 29 of mail naar paul@LEANlawyers.nl
